Preguntas frecuentes

1- ¿Necesito pedir permiso de obras para ampliar o remodelar mi casa? 

Siempre es conveniente y obligatorio ante la Ley y Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, pedir el permiso de edificación, BAJO EL PATROCINIO DE UN ARQUITECTO, en la D.O.M. del municipio que corresponda.

Cualquier vecino o peatón al cual con nuestras obras se sienta afectado en algún derecho, podrá denunciar y por tal motivo es conveniente tener todo en regla y ajustado a la normativa vigente.

2- ¿Qué son obras mayores o menores?

Obras menores son aquellas en las que no se afecta ningún elemento estructural del edificio primitivo, es decir sólo se demuele algún tabique o se hacen remodelaciones en la cocina o el baño, y el aumento de la superficie, en caso de ampliaciones, que no supere los 100 m2.
Las obras mayores son aquellas en las que se afecta la estructura portante del edificio.
También son mayores las obras nuevas o ampliaciones con un total de m2 construidos sobre 100.
Los permisos de obras mayores, en su tramitación, es algo más extensa que el permiso de obra menor que es un tramite mas simplificado que el primero.

3- ¿Qué son muros soportantes? ¿Se pueden demoler?

Los muros soportantes son las que reciben las cargas de las vigas, soleras, o cadenas y el resto del edificio y las reparten al terreno, y Hay otro tipo de muros soportantes que no reciben las cargas de la techumbre, pero impiden que los muros de carga vuelquen. Se llaman muros de traba o T estructurales.
Ningún tipo de muro soportante se puede demoler sin más. Sólo un arquitecto y en casos mas complejos el ingeniero calculista puede diseñar un proyecto de eliminación de un muro soportante o un pilar.
Ese proyecto, se llama cálculo y memoria estructural. Es una operación delicada aunque posible.

4- ¿Qué son los tabiques no soportantes? ¿Cómo se diferencian de los muros soportantes? ¿Se pueden demoler todos los tabiques?

Los tabiques son paramentos verticales de separación de diferentes recintos del inmueble, y dependiendo del proyecto pueden ser o no soportantes.
Los tabiques no soportantes se distinguen de los muros soportantes, generalmente por el grosor que oscila entre 4 y 10 cm. También porque sobre ellos no descansa ninguna viga.
Hay que tener cierta precaución al demoler tabiques, ya que aunque no son estructurales, en edificios de algunos años de antigüedad, es posible el techo se esté apoyando en ellos debido a la deformación acumulada, y el derribarlos, puede suponer la aparición de grietas o de fisuras de pavimentos del piso superior.
Existen varios métodos para averiguar si el techo descansa sobre los tabiques.

5- Tengo grietas, ¿Son peligrosas?

La aparición de fisuras en una edificación, es algo normal, ya que es un elemento deformable y rígido a la vez.
Fisuras en el yeso de tabiques o cielos falsos (uniones de planchas), no deben alarmarnos, ya que si la estructura del tabique es madera este elemento trabajara en la dilatación y contracción (secando y absorbiendo humedad ambiental).
Las grietas son algo mayores (entre 0,5 y 2cm) y deben revisarse por un técnico cuando sospechamos que afectan a vigas, muros soportantes o pilares.
Una buena manera de adivinar si cada vez son mayores, es colocar encima un testigo, que no es más que un poco de yeso el cual, si se rompe, indica que la grieta se abre aún más.

6- ¿Qué se debe mirar primero antes de comprar una casa nueva?

Si aún se está construyendo, se debe leer bien el contrato o promesa de compraventa, sobre todo lo referente a plazos de entrega y penalizaciones por retrasos en el pago y en la entrega. Suelen ser abusivos.
Una vez entregada la vivienda comprobar que funciona todo: interruptores, griferia, enchufes, toma de gas, quincalleria, puertas, etc.
Y comprobar los siguientes puntos: colocación de azulejos en baños y cocina, coloración y tinte de las piezas de los suelos, coloración de puertas, hermetismo y/o impermeabilización de ventanas y balcones, etc., en general que exista concordancia entre lo ofrecido, lo publicitado y lo indicado en las especificaciones técnicas del proyecto.Si la vivienda es de segunda mano, además de lo anterior, comprobar lo siguiente: existencia de indicios de humedades antiguas en techos o paredes, reparaciones de grietas, etc.
Comprobar que el bien raíz no tenga deudas vigentes en el Registro de la Propiedad del Conservador De Bienes Raíces correspondiente y que pertenece a quien la quiere vender, y solicitar los certificados originales y vigentes de dominio y gravámenes.
Descartar o confirmar las expropiaciones ante la D.O.M. y el SERVIU correspondiente.
También hay que consultar el estado de pago de los suministros básicos tales como electricidad, teléfono, basura municipal agua y gas.

7- ¿Y antes de comprar un terreno?

Lo primero es comprobar qué cargas tiene, es decir si se debe algún dinero al Municipio, en concepto de gastos de urbanización o garantías, o si se debe ceder alguna parte del terreno para urbanizar la calle o como zona verde. Confirmar las condiciones y/o restricciones de edificación para el sitio de acuerdo a lo indicado en el plano regulador de la comuna correspondiente mediante el certificado de informes previos para construir o la boleta de línea.
Es conveniente averiguar ademas, si cuenta con las aprobaciones correspondientes, si existe algún relleno en el terreno, o si está asentado en algún antiguo vertedero, cosa que complicaría la cimentación.
También es necesario saber si llegan los suministros básicos de agua gas y electricidad.

8- ¿Cuántos profesionales o técnicos debo contratar para construir una casa, ampliación o mansarda?

Se necesita un arquitecto para desarrollar el proyecto.
Un constructor o contratista para realizar el presupuesto y dirigir la obra junto al arquitecto, un calculista para desarrollar la memoria y plano de calculo estructural y los instaladores eléctricos y sanitarios autorizados por los organismos correspondientes.